ロードスターキャピタル（3482）売上は約10倍、でも営業CFは10年マイナス。成長と金利の引っ張り合いを読む

ロードスターキャピタル（3482）の第3四半期決算（2026年1〜9月）を読みました。東京都心のオフィスビルを買って、価値を高めてから売る不動産会社です。本社は東京・銀座で、時価総額（会社全体の株の値段）は約508億円です。

この会社は、成長がすごいです。売上は10年で約9.6倍、1株あたりの利益（EPS）は約17倍になり、配当は毎年増えています。それなのに、本業で入ってくる現金（営業キャッシュフロー）は、10年すべてマイナスです。自己資本比率（会社のお金のうち、返さなくてよい自分のお金の割合）も26%です。どう読めばいいのか。調べてみると、カギは「借入の割合が下がってきた流れ」と「金利の重さ」の引っ張り合いでした。株価は年初来高値の3,171円から約25%下がって2,369円です。この動きも合わせて見ていきます。

銘柄カード
気になる数字（冒頭チェック）
成長と金利の引っ張り合い
今期は売上が4Qに集中する
配当の10年
EPSと配当性向の10年
営業キャッシュフローの10年
魅力と懸念
まとめ
次の決算のメモ
免責
出典

銘柄カード

会社名（証券コード）：ロードスターキャピタル（3482）
業種：不動産業（都心オフィスなどの売買・賃貸、ホテル運営、不動産の運用の受託、クラウドファンディング）
規模：小型株（時価総額約508億円、従業員連結85人）
配当利回り：4.14%（Yahoo!ファイナンスの画面表示。11月11日の終値2,369円、年間配当98円で計算）
年間配当：98円（2026年12月期の会社予想。期末に一括。2025年12月期は86円）
ラベル：配当利回りは3%以上で、高配当の基準を満たしています
何の会社？：2012年に設立され、2017年に上場した、東証プライムの会社です。決算は12月末で、JPX日経中小型株指数の構成銘柄にも7年連続で選ばれています。主力は、東京都内のオフィスビルを買って、価値を高めて売る「不動産投資」で、売上の約77%を占めます（2025年12月期）。そのほか、ビルの賃貸が約8%、高級リゾートホテルの運営が約10%、不動産の運用を受託するアセットマネジメントが約4%、クラウドファンディングが約2%です。ビルなどの在庫にあたる「販売用不動産」は、9月末で1,137億円あります。平均年収は1,240万円です（Yahoo!ファイナンスの企業情報）。

気になる数字（冒頭チェック）

左が今の値、右が10年の推移です。緑の●は基準を満たしたもの、橙の▲は注意して見るものです。

まず、株価が割安かどうかです。配当利回り（株価に対して、1年にもらえる配当の割合）は4.14%で、基準の3%以上を満たしています。PER（株価が、1株あたり利益の何年分か）は5.2倍で、基準の15倍未満をかなり下回りました。ここまでは●です。PBR（株価が、1株あたり純資産の何倍か）は1.34倍です。1倍を割ると「会社の財産より株価が安い」状態ですが、そこまでは安くないので▲にしました。株価は、3月2日の年初来高値3,171円から約25%下がっています。11月5日の日中高値2,534円から、9日の日中安値2,265円まで約11%下げる場面もありましたが、理由は今回の資料では確認していません。11日の終値は2,369円まで戻りました。

次に、10年の推移です。チェックポイントは、今回は有利子負債比率（借入が自分のお金の何倍か）を加えて11項目で、7つが●、4つが▲でした。売上は10年で約9.6倍、EPSは約17倍になり、本業の儲けの割合（営業利益率）は16%から30%に上がっています。ROE（株主から預かったお金で、どれだけ儲けたか）も、10年すべて17%を超えました。現金等（手元の現金）も、10年でほぼ右肩上がりです。

▲は4つあります。自己資本比率は26.1%で、40%以上が安心という基準には届きません。ただ、会社は中期経営計画で「自己資本比率は25〜30%を目指す」と書いていて、低めを承知のうえで運営していることがわかります。営業キャッシュフローは10年すべてマイナスで、これが今回の一番の論点です。配当性向（利益のうち配当に回す割合）は17.9%で、健全とされる30〜50%より低いです。有利子負債（利息を払って借りているお金）は、10年で107億円から697億円に増えました。ただ、有利子負債比率（有利子負債÷株主資本）は490%から215%に下がっているので、こちらは10年の向きとして●にしました。ただし、9月末は約245%と上向いています（くわしくは次の「引っ張り合い」で見ます）。

今期の3Q累計（1〜9月）は、売上が330.8億円（前年同期比+14.5%）と伸びた一方、営業利益（本業の儲け）は86.4億円（−4.6%）、経常利益（本業以外の収入や費用も含めた儲け）は72.9億円（−10.5%）、純利益は46.3億円（−12.2%）でした。会社は、大型オフィスビルの売却が4Q（10〜12月）にずれ込んだことが主な理由で、通期予想は変えないとしています。売上を伸ばす一方で、人員を増やして販管費（人件費などの費用）が+40.6%増え、支払利息も9.4億円から12.0億円へ約29%増えました。

成長と金利の引っ張り合い

この会社は、お金を借りてビルを買い、値上がりさせて売って儲ける会社です。住宅ローンを、会社がとても大きな金額でやっているイメージです。だから、金利（借りたお金に払う利息の割合）が上がると、払う利息が増えて、重くなります。一方で、都心のオフィスは賃料が1年で13.7%上がり、空室率も1.70%と低くて、ビルの値段は上がりやすい状況です。「金利で重くなる側」と「ビルの値上がりで儲かる側」が、綱引きをしているわけです。

左のグラフは、「借りたお金が、自分のお金の何倍か」を表しています。2016年は490%（約5倍）でしたが、2025年は215%（約2倍）まで減りました。儲けを積み上げて、自分のお金を増やしてきたからです。ところが、9月末は約245%（約2.5倍）に増えました。ビルを約212億円分買い足して、借りるお金も増えたためです（私の計算）。

右のグラフは、「利息を払う余裕」です。数字が大きいほど、稼ぎに対して利息が軽いということです。2022年は23.5倍でしたが、9月末は8.4倍まで下がりました。まだ余裕はありますが、少しずつ減っています。実際に、払った利息は9か月で9.4億円から12.0億円に、約29%増えました。

もし金利が1%上がったら、どれくらい重くなるのかも、簡単に計算してみました。借りたお金のすべてが金利の変わるタイプだと考えた最大の場合で、利息は年に約8.8億円増えます。通期の儲け（税前利益の予想135億円）の約6.5%にあたります（私の概算）。会社は、金利を固定する契約で一部に備えているそうですが、その割合は資料に書かれていません。つまり、金利が上がっても儲けが消えるほどではなく、少しずつ削られる大きさです。

まとめると、今年は借りたお金も利息も増えて、「金利で重くなる側」が少し強く出ています。ただ、持っているビルは、買ったときより値上がりしています。その値上がり分（含み益）は帳簿には出ませんが、足して計算すると、自己資本比率（会社の財産のうち、自分のお金の割合）は24.8%から37.5%に厚くなります（税金を引いたあと）。この値上がりが、ビルを売って本当のお金に変わるかどうかが、綱引きの行方を決めると私は読んでいます。

今期は売上が4Qに集中する

3Q累計の売上は330.8億円で、通期予想の561.5億円に対して進捗率は58.9%です。営業利益は54.1%、純利益は50.4%でした。通期予想に届くには、4Qだけで売上が約231億円必要です。前期の4Qは157.5億円だったので、約1.5倍になります（私の計算）。物件を売って売上になる会社なので、売却のタイミングで四半期ごとの数字が大きくぶれます。

会社は、4Qに計上する予定だった大型オフィスビルの売却は決済が完了していて、さらに別の大型物件の売買契約も結んだと説明しています。10月22日には、東京都新宿区のホテル・店舗ビル（鉄骨造12階建）の売却を決議したと発表しました。売却価格は公表されていませんが、2025年12月期の連結売上高（446億円）の10%以上にあたる規模です。引き渡しは12月15日の予定で、通期予想に織り込み済みとのことです。この物件が、会社の言う「別の大型物件」と同じものかは、今回の資料からは確認できません。

配当の10年

配当は、2017年12月期の4.58円から2025年12月期の71.67円まで、9年で約16倍になりました。前の年と比べた8回すべてで増配で、減配も据え置きもありません。今期の会社予想は98円です。数字はいずれも、今年7月の無償割当（持っている株1株に対して、0.2株を無料で配ること）を反映した、IR BANKの調整後の値です。

無償割当のあとも、1株あたりの配当は計画どおり98円のままです。会社は「実質的に約20%の増配」と説明しています。調整後の値で比べると、前期の71.67円から98円で+36.7%です（私の計算）。会社の言う20%は、無償割当で株数が1.2倍になった分だと、私は読んでいます。配当は期末に一括で払う予定で、配当の総額は約19.9億円です（98円×自己株式を除く約2,030万株、私の概算）。

配当の方針は、「配当性向18%以上を目安に、安定的かつ継続的に払う」です。減配しない約束までは資料に書かれていませんが、利益が増えれば配当も増える形で、実際に増配が続いています。ただ、次の営業キャッシュフローで見るとおり、配当は借入と手元の現金でまかなっている面もあります。

EPSと配当性向の10年

EPS（1株あたりの利益）は、10年で22.97円から399.6円へ約17倍になりました。横ばいだったのは2023年12月期だけで、ほかの年はすべて増えています。今期の会社予想は454円です。ただ、3Q累計のEPSは228.51円で、前年同期より13.8%少ない形です。通期予想に届くには、4Qに約226円が必要です。

配当性向は、2019年12月期から15〜18%で動いています。今期の会社予想は21.7%です。30〜50%が健全とされているので、基準より低い状態ですが、会社が「18%以上」を方針にしているとおり、利益の大半を物件の仕入れに回す成長型の使い方です。低いことは、利益が落ちても配当を維持する余力があるとも読めます。一方で、配当性向を上げて還元を増やす道もありますが、配当性向を大きく上げる予定は、資料からは読み取れません。

営業利益と経常利益の差にも注目しました。2022年12月期は営業利益75.5億円、経常利益72.3億円で差は3.2億円でしたが、2025年12月期は134億円と122億円で、差は約12億円に広がりました。今期の3Q累計も、86.4億円と72.9億円で、差は約13.5億円です。支払利息などが、じわじわ重くなっている様子が見えます。

営業キャッシュフローの10年

営業キャッシュフローは、本業で実際に入ってきた現金です。この会社は10年すべてマイナスで、累計は約△443億円です。反対に、借入などの財務キャッシュフローは、10年すべてプラスで、累計は約+596億円でした（私の計算）。

ただ、これは「本業で現金が出ていっている」という意味ではないと、私は読んでいます。物件を買うお金は、会計のルールで営業キャッシュフローの支出に入り、売るときに入ってきます。買う額が売る額を上回る間は、利益が出ていてもマイナスになります。2024年12月期は、販売用不動産が551億円から815億円へ約264億円増え、営業キャッシュフローは△187億円、財務キャッシュフローは+199億円でした。今期も9か月で販売用不動産が約212億円増えています。つまり、稼いだ利益と借りたお金が、ビルという在庫に変わっている形です。2025年12月期は、純利益79.8億円に対して営業キャッシュフローが△26.3億円で、差は約106億円ありました。

ここで大事なのは、「在庫が売れ続けるか」と「借り換えができ続けるか」です。市況が悪くなって売れなくなったり、借入が難しくなったりすると、一気に苦しくなる形です。逆に、4Qの大型売却が計画どおり決済されれば、営業キャッシュフローは大きく改善するはずです。手元の現金等は、2025年12月期の146億円から、9月末は113.6億円に減りました。配当98円の総額（約19.9億円）は、9月末の現金の約2割弱にあたります（私の概算）。

魅力と懸念

魅力：売上は10年で約9.6倍、EPSは約17倍、ROEは10年すべて17%超で、配当は毎年増えています。PER5.2倍・配当利回り4.14%と、株価は割安な水準です。都心オフィスの賃料上昇という追い風があり、物件の含み益を足した自己資本比率は37.5%と厚めです。借入の割合も、10年では490%から215%に下がってきました。
懸念：営業キャッシュフローが10年マイナスで、成長を借入で支えている点です。9月末の借入の割合は約245%と上向き、利息の余裕（インタレストカバレッジ）は23.5倍から8.4倍に下がりました。支払利息は9か月で約29%増えています。今期は4Qに売上約231億円が必要で、売却が遅れると数字が大きくぶれます。自己資本比率は24.8%と低めで、市況が崩れたときの余裕は大きくありません。

まとめ

成長は本物です。売上は約9.6倍、EPSは約17倍、配当も毎年増えていて、借入の割合も10年では下がってきました。ただ、今年は借入が増え、金利の重さも少しずつ増しています。営業キャッシュフローのマイナスは、物件を買い増している成長の形そのものですが、市況が良い間だけ回る形でもあります。私は、成長と金利が引っ張り合う、ちょうど真ん中に見ています。4Qに大型物件がきちんと現金になるかが、どちらに傾くかを見る一番の材料です。株価が年初来高値から約25%下がったのは、この引っ張り合いを市場も気にしているからだと思います。成長の力と金利の重さ、どちらの影響が強いのか、みなさんはどう読みますか？

次の決算のメモ

2026年12月期の本決算（2027年2月ごろ）：通期予想（売上561.5億円・営業利益159.8億円・純利益91.8億円・EPS454円）の達成度、4Qの売上（約231億円が必要）、新宿区のホテル・店舗ビルの引き渡し（12月15日予定）、営業キャッシュフロー（2025年12月期は△26.3億円）が改善するか、販売用不動産（9月末1,137億円）と有利子負債（9月末878億円）の増え方、有利子負債÷株主資本（9月末約245%）が下がるか、インタレストカバレッジレシオ（9月末8.4倍）、自己資本比率（9月末24.8%、含み益加算で37.5%）、現金等（9月末113.6億円）、配当98円と来期の配当、無償割当後の株式数、2027年の目標（売上600億円・税前利益167億円・不動産残高1,500億円）の進み具合