9月30日の夜、高利回りREITのベスト30を眺めていました。1位のいちごオフィスは15%超。「利回り高くていいね」と思ったのが、正直な第一印象です。
ところが全体を見ると、2位以下は7%台で、1位だけ飛び抜けています。REITの利回りは、分配金が多いだけでなく、価格が下がっても高く見えます。一時的な売却益で分配金が膨らんでいる可能性もあります。高い数字は「お得のサイン」ではなく「理由を探すサイン」だと気づきました。
上位にはホテル系やヘルスケア系も目立ちます。運営会社の業績に収入が左右されやすい分、利回りも高く出ています。そこに金利上昇が重なれば、減配する会社が出てもおかしくありません。借入の利払いが増え、他の商品の利回りも上がるので、REITは二重の向かい風を受けます。
そこで考えたのが、東証REIT指数に連動するETFの1343です。J-REIT全体をまとめて持てるので、1社の減配で大きく傷つくことはありません。ただし分散で減らせるのは個別銘柄のリスクだけで、金利上昇でREIT全体が売られるリスクは残ります。
今のところの方針は、「いつかは回復するだろう」と期待しつつ、下げに合わせて少しずつ積み立てることです。回復は保証されていないので、上限は先に決めます。ただ、その上限は人それぞれです。資産の何割までなら下がっても気持ちが揺れないかは、生活も性格も違えば答えが変わります。私は、揺れても眠れる範囲を自分の上限にするつもりです。
1343なら、個別REITの決算を一つずつ追う必要はありません。次に見るのは金利の動きだけです。最初のタイミングは、10月末ごろの日銀の金融政策決定会合。利上げの有無そのものより、「次もありそうか」という市場の受け止めで、REIT全体の値動きが決まりやすいと考えています。その次は12月の会合です。会合の間も、10年国債の利回りは毎日見られるので、上がり続けているかどうかが目安になります。日程は日銀の公式サイトで確認します。
ただ、タイミングを当てにいくと迷いが増えるので、積み立ては「毎月この日に、決めた額を買う」と日にちで固定します。会合や金利は、上限を見直すかどうかの確認材料として使います。見直しは3か月に1回くらいで十分だと思っています。
高利回りは、金利上昇に耐えられて初めて価値がある。そう感じた夜でした。
※個人の考えであり、特定の商品をおすすめするものではありません。
